Problemática fiscal de la comprobación de valores mediante tasación hipotecaria.

lunes, 28 octubre 2019 | fiscal contable

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, se ha convertido por méritos propios en una fuente inagotable de conflictividad fiscal en la valoración de inmuebles desde hace muchos años.

Cada vez que la administración recibe un correctivo por su incapacidad de hacer las cosas bien, se saca de la manga otra vía para liquidar a los ciudadanos de manera “rápida y sencilla”, en este caso, con la misma tasación que usaron banco y contribuyente para financiar la operación.

Pues bien, qué dice la ley del ITP en cuanto a cómo valorar estas operaciones, el artículo 10.1 es del siguiente tenor literal: “la base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda”.

La primera aproximación parece sencilla “valor real”, sin embargo, como ha ajustado el Tribunal Supremo, el “valor real” es un concepto jurídico indeterminado e inexacto y asimilado a otro concepto como el “valor de mercado”. La jurisprudencia reiterada por el alto tribunal identifica este valor con el “precio que sería acordado en condiciones de mercado entre partes independientes”.

La administración ha venido usando varios métodos para liquidar estas operaciones como peritos o coeficientes multiplicadores a algún valor fiscal, el catastral por ejemplo, todo ello regulado en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria, LGT.

En este artículo, en el apartado g), encuentra acomodo otro medio de valoración del que puede disponer la administración tributaria el “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”.

A nuestro despacho ya nos están llegando liquidaciones de la Agencia Tributaria Canaria donde la única motivación para aumentar la base imponible es la aplicación del importe que figura en la tasación ordenada por el banco para conceder la hipoteca. Es decir, hacienda se sustenta en las tasaciones, normalmente elevadas al alza para poder otorgar la financiación y la mayoría de las veces, muy alejadas de la realidad.

El Tribunal Superior de Justicia de Valencia, TSJV, de manera muy valiente, ya en varias sentencias de junio del 2019 ha anulado estas liquidaciones de la administración y que fueron ratificadas por el Tribunal Económico Administrativo Central, basándose en el reciente criterio sentado por el Tribunal Supremo, en mayo del 2018, modificando su propia doctrina del año 2011

La ratio decidendi de la sentencia es muy concluyente y ataca la discrecionalidad con que hacienda usa los medios de comprobación del artículo 57.1 de la LGT, sin explicar los motivos al contribuyente de su utilización ni que “haya algo” que merezca ser comprobado, amén de si no es limitativa de derechos  y garantías. Los métodos sí podrán usarse indistintamente sin orden de prelación pero debe usarse el que “mejor” determine el “valor real”, que es la base imponible del impuesto.

Una de las preguntas cruciales que subyace en esta práctica de la administración es, si puede invertirse la carga de la prueba, obligando al contribuyente a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real, cuando debe ser necesariamente esta quien lo determine en base a unos criterios de naturaleza técnica y apreciando las características propias del bien.

El Tribunal Supremo, se sustenta en los criterios sentados por el constitucional en sentencias como la  STC 194/2000, y donde además se establece que la Ley impide que la administración adopte decisiones que puedan calificarse como libres, antojadizas o arbitrarias. Por tanto, el acto administrativo de comprobación del negocio jurídico llevado a término debe ser motivado, singularizado y fruto de un examen del inmueble, normalmente, inspección ocular del perito.

La administración ha sustituido un medio de comprobación con un alto coste de gestión, como informes periciales, por la tasación de la propia operación hipotecaria, lo que no puede llamarse en sí mismo un medio de comprobación sino la traslación de un documento inter partes a un expediente administrativo.

 Tampoco es lícito por parte de la administración escudarse en que el contribuyente debió promover tasación pericial contradictoria para desvirtuar el “valor real comprobado” dado que es un instrumento disponible para el contribuyente y no es, en ningún caso, preceptiva su utilización.

Por todo ello, se deben recurrir estas liquidaciones administrativas basadas en la tasación hipotecaria con esta sentencia del supremo, aunque se refería a otro método del artículo 51.1 de la LGT, al no ser idóneo por su generalidad, falta de relación con el bien concreto y una patente falta de motivación.

Germán Lemes

Economista y asesor contable, fiscal y laboral

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